Transaktionskosten für Immobilien in Portugal

Die zusätzlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie in Portugal

Die Transaktionssteuern für Immobilien in Portugal sind sehr niedrig

Im Vergleich zu den meisten anderen europäischen Ländern sind die Transaktionssteuern für Immobilien in Portugal sehr niedrig. Während Sie in Spanien normalerweise zwischen 8 und 10 % des Kaufwerts Ihrer Investition unter der Sonne als Nebenkosten zahlen, sind dies in Portugal nur 5 bis 6 %. Die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Portugal hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Wert der Immobilie, dem Grund des Kaufs und der Frage, ob der Kauf mittels einer Hypothek erfolgt oder nicht.

In jedem Fall müssen beim Kauf einer Immobilie in Portugal die folgenden Steuern vom Käufer bezahlt werden. Die Zahlung hierfür erfolgt in der Regel am Tag der endgültigen Kaufurkunde.

So berechnen Sie die Transaktionssteuer für Immobilien in Portugal

Um die Transaktionssteuern berechnen zu können, müssen Sie zunächst den Kaufwert der Immobilie kennen. Sie müssen auch wissen, ob Sie die Immobilie in Portugal als Erstwohnsitz und als ständige Adresse oder als Zweitwohnsitz für sich selbst oder zur Vermietung erwerben. 

Transaktionssteuern für Immobilien, die als Zweitwohnung oder zur Vermietung gekauft wurden*

Die meisten ausländischen Immobilieninvestoren und -käufer fallen unter diesen Steuersatz. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um Mieteinnahmen zu generieren, oder wenn Sie es als ein zweites Zuhause unter der portugiesischen Sonne benutzen wollen, um dort den Winter zu verbringen, aber Ihre eigene Adresse in Deutschland, der Schweiz oder Österreich beibehalten, ist dies der für Sie bestimmte Transaktionssteuersatz:

Die portugiesische Immobilien-Transaktionssteuer (IMT)

Dies ist die tatsächliche portugiesische Transaktionssteuer für Immobilien. Der Käufer haftet für die ordnungsgemäße Entrichtung dieser Übertragungssteuer für Immobilien in Portugal. Um diese Steuer zu berechnen, suchen Sie in der nachstehenden Tabelle nach dem Kaufwert Ihrer Immobilie in Portugal und multiplizieren diesen Wert mit dem jeweiligen Steuerprozentsatz. Sie ziehen dann den Rabatt vom Ergebnis ab.

  • bis: 92.407,00 € - Steuersatz: 1 % und ohne Rabatt
  • von: 92.407,00 € bis: 126.403,00 € - Steuersatz: 2 % - Rabatt: 924,07 €
  • von: 126.403,00 € bis: 172.368,00 € - Steuersatz: 5 % - Rabatt: 4.716,16 €
  • von: 172.348,00 € bis: 287.213,00 € - Steuersatz: 7 % - Rabatt: 8.163,12 €
  • von: 287.213,00 € bis: 550.836,00 € - Steuersatz: 8 % - Rabatt: 11.035,25 €
  • von: 550.836,00 € bis: 1.000.000,00 € - Steuersatz: 6 % und ohne Rabatt
  • mehr als: 1.000.000,00 € - Steuersatz: 7,5 % und ohne Rabatt

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie mit einem Kaufwert von 250.000 € kaufen, und diese als Zweitwohnsitz oder zum Vermieten kaufen, dann berechnen Sie die IMT der Transaktionssteuer wie folgt:

  • Einkaufswert x Steuersatz = X
  • X - Rabatt = IMT

Also:

  • 250.000,00 € x 7 % = 17.500,00 €
  • 17.500,00 € - 8.163,12 € = 9.336,88 € IMT zu zahlen

Transaktionssteuern beim Kauf eines Wohnsitzes als Hauptadresse und Dauerwohnsitz*

Wenn Sie als Resident in Portugal Immobilien erwerben und der Zweck des Immobilienkaufs Ihr eigener ständiger Wohnsitz ist und er daher als erste Adresse eingetragen wird, ist der zu zahlende Betrag für die IMT-Steuer niedriger. Wie Sie der Tabelle unten entnehmen können, bleibt der Steuersatz gleich, Sie erhalten jedoch mehr Rabatt.

  • bis: 92.407,00 € - Steuersatz: 0 % und ohne Rabatt
  • von: 92.407,00 € bis: 126,403,00 € - Steuersatz: 2 % - Rabatt: 1.848,14 €
  • von: 126.403,00 € bis: 172.348,00 € - Steuersatz: 5 % - Rabatt: 5.640,23 €
  • von: 172.348,00 € bis: 287.213,00 € - Steuersatz: 7 % - Rabatt: 9.087,19 €
  • von: 287.213,00 € bis: 574.323,00 € - Steuersatz: 8 % - Rabatt: 11.959,32 €
  • von: 574.323,00 € bis: 1.000.000,00 € - Steuersatz: 6 % und ohne Rabatt
  • mehr als: 1.000.000,00 € - Steuersatz: 7,5 % und ohne Rabatt

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie mit einem Kaufwert von 250.000 € kaufen, und diese als Erstwohnsitz kaufen, dann berechnen Sie die IMT der Transaktionssteuer wie folgt:

  • Einkaufswert x Steuersatz = X
  • X - Rabatt = IMT

Also:

  • 250.000,00 € x 7 % = 17.500,00 €
  • 17.500,00 € - 9.087,19 € = 8.412,81 IMT zu zahlen

Wie Sie sehen, sind die Transaktions- oder Transfersteuern für den Kauf einer Immobilie in Portugal als Erstwohnsitz ungefähr 1.000 € günstiger als für den Kauf eines Zweitwohnsitzes.

* Bitte beachten Sie: Alle oben genannten Tarife gelten für das portugiesische Festland. Für die autonomen Gebiete wie Madeira und die Azoren gelten andere Tarife. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Simulation.

Immobilienkauf in Portugal - andere Nebenkosten

Stempelsteuern

Unabhängig davon, ob Sie Immobilien in Portugal als ständiger Wohnsitz, als Zweitwohnsitz unter der Sonne oder als reine Investition kaufen, müssen Sie in jedem Fall die Stempelsteuer zahlen. Die Stempelsteuer ("Imposto de Selo") wird vom Käufer zum Zeitpunkt des Immobilientransfers zusammen mit der IMT-Steuer bezahlt und beträgt 0,8 % des Kaufpreises.

Hypothek

Heutzutage kann man bei den portugiesischen Banken relativ einfach eine Hypothek beantragen. Im Allgemeinen leihen Banken 60 % und in einigen Fällen sogar 70 % des Wertes der zu kaufenden Immobilie. Sie müssen den Restbetrag als Eigenleistung zahlen. Wenn Sie in Portugal leben und arbeiten, können Sie in einigen Fällen bis zu 80 oder sogar 90 % ausleihen. Sie haben dann auch Anspruch auf feste Zinssätze für Ihre Hypothek. Als nicht-Resident müssen Sie sich für einen variablen Zinssatz entscheiden. Diese sind günstiger, beinhalten aber natürlich auch mehr Risiken.

Wenn Sie ein Haus mit einer Hypothek kaufen, wird eine Hypothekensteuer von 0,8% auf den Wert der Hypothek fällig. Sie müssen auch die Bewertung Ihrer in Portugal zu kaufenden Immobilie durch die Bank bezahlen. Die Kosten hierfür betragen rund 1.000 Euro.

Notar

Die Aufgaben eines Notars in Portugal entsprechen nicht denen eines Notars in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. In Portugal ist der Notar nur während der Kaufübergabe anwesend und zeichnet auf, was zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde. Die Zahlung des Kaufpreises sowie die Zahlung aller Transaktionssteuern erfolgt unter Aufsicht des Notars. Die Kosten hierfür liegen im Durchschnitt bei rund 750 Euro.

Anwalt

Es ist sicherlich nicht zwingend, einen Anwalt zu beauftragen, wenn Sie eine Immobilie in Portugal erwerben. Dies wird jedoch im allgemeinen Ausländern empfohlen, die in Portugal eine Immobilie erwerben.

Wie bereits erwähnt, hat der Notar in Portugal andere Pflichten als der Notar in Deutschland oder Österreich. Um zu überprüfen, ob der Eigentümer der Immobilie, die verkauft werden soll, tatsächlich der (alleinige) Eigentümer ist, das Haus genau so aussieht, wie auf den Plänen bei der Gemeinde genehmigt, und es völlig frei von Hypotheken oder sonstigen Abgaben ist, kann man sich an einen Anwalt wenden.

Ein weiterer Vorteil eines Anwalts ist, dass Sie ihm eine Vollmacht für den Kaufvorgang Ihres Hauses unter der portugiesischen Sonne erteilen können. Auf diese Weise müssen Sie während des Kaufvorgangs nicht in Portugal präsent sein, was mehrere Monate dauern kann, oder Sie müssen nicht für jede Unterschrift hin und her fliegen.

Rechtsanwälte nehmen normalerweise 1% des Kaufpreises als Gebühr.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie einen Rechtsanwalt suchen. Gerne stellen wir Ihnen die Kontaktdaten einiger hervorragender deutschsprachiger Rechtsanwälte in Portugal zur Verfügung.

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