Negacionismo Imobiliário: Um Olhar Sobre o Mercado de Habitação em Portugal

Compreender as Verdadeiras Causas dos Elevados Preços da Habitação em Portugal

Este artigo é inspirado numa opinião originalmente escrita em português por Paulo Caiado, Presidente da APEMIP, a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal.

Em Portugal, o elevado custo da habitação é frequentemente atribuído à especulação, mas esta visão ignora uma realidade crucial: a escassez de habitações disponíveis.

Atribuir sistematicamente os preços das casas à especulação é uma forma de negacionismo. É semelhante a negar a existência da COVID-19 ou das alterações climáticas. Embora todos tenham direito à sua opinião, negar os princípios básicos da dinâmica do mercado distorce as verdadeiras causas dos preços da habitação.

No mercado imobiliário, quando um bem é escasso e a procura é elevada, os preços aumentam inevitavelmente. Isto não é especulação; é um princípio económico fundamental.

Nos últimos 25 anos, a minha vasta experiência no setor imobiliário demonstrou que os vendedores, independentemente da localização do seu imóvel – desde os bairros mais caros de Lisboa até aos subúrbios mais baratos – procuram sempre alcançar o preço mais alto possível. Nunca encontrei um vendedor disposto a aceitar menos do que o valor de mercado, influenciado por crenças políticas ou ideológicas. Sem exceção, todos procuram obter o melhor retorno sobre o seu investimento.

A ideia de que a especulação é responsável pela subida dos preços das casas é frequentemente citada, mas esta noção nega a realidade do mercado. A especulação ocorre quando um vendedor exige um preço muito acima do que o mercado está disposto a pagar nesse momento. No entanto, quando um bem escasso atrai vários compradores interessados, levando a uma subida dos preços, isto é simplesmente o funcionamento do mercado, não especulação.

Em Portugal, o elevado custo da habitação deve-se principalmente à escassez de casas. Os fatores que contribuem para o valor de uma casa são bem conhecidos: terreno, planeamento do projeto, processos administrativos, materiais de construção e mão-de-obra. Quanto mais longo for este processo, mais cara será a casa. Se o terreno for caro, este custo refletir-se-á no preço da casa. O governo pode influenciar o preço dos terrenos disponibilizando mais terrenos para desenvolvimento.

Os materiais de construção têm vindo a aumentar de preço nas últimas décadas e esta tendência deverá continuar. Os custos de mão-de-obra também são um fator importante, pois os trabalhadores reivindicam legitimamente salários justos. É irrealista esperar preços de habitação mais baixos à custa de salários mais baixos para os trabalhadores da construção. Além disso, os impostos sobre todo o processo de construção, determinados pelo Estado, também afetam o custo da habitação. Portanto, habitações mais acessíveis só são possíveis se o governo intervier.

Os elevados preços da habitação em Portugal também podem ser atribuídos a uma diminuição significativa das novas construções. Na última década, foram construídas ou reabilitadas menos 700.000 casas em comparação com a década anterior. Apesar da diminuição da população autóctone portuguesa, o país viu a entrada de mais de 600.000 imigrantes, essenciais para a economia, durante o mesmo período.

Culpar a especulação pelos elevados preços da habitação é negar a realidade. Ao vender uma casa, todos procuram obter o melhor preço possível, e o mesmo acontece na compra. É assim que o mercado funciona. Reconhecer esta realidade é crucial para identificar soluções eficazes para a crise da habitação em Portugal.