Transactiebelastingen Vastgoed Portugal

De bijkomende kosten bij aankoop van vastgoed in Portugal

De transactiebelastingen voor vastgoed liggen in Portugal zeer laag

In vergelijking met de meeste andere Europese landen liggen de transactiebelastingen voor vastgoed in Portugal zeer. Terwijl u in Spanje meestal tussen de 8 en 10% op de aankoopwaarde van uw investering onder de zon betaald, is dit in Portugal slechts 5 à 6%. De kosten bij een aankoop van vastgoed in Portugal zijn afhankelijk van verschillende factoren zoals de waarde van het eigendom, de reden van aankoop en het feit of de aankoop door middel van een hypotheek gedaan wordt of niet.

In alle gevallen moeten de volgende belastingen bij aankoop van vastgoed in Portugal door de koper betaald worden. De betaling hiervan gebeurt over het algemeen op de dag van de finale koopakte.

De berekening van de transactiebelastingen voor vastgoed in Portugal

Om de transactiebelastingen te kunnen berekenen, moet u eerst de aankoopwaarde van het huis of de woning kennen. En ook moet u weten of u het vastgoedobject in Portugal als eerste residentie voor permanente woonst koopt, of als tweede woonst voor eigen gebruik of voor verhuur. 

Transactiebelastingen voor woningen als tweede woning of voor verhuur*

De meeste buitenlandse vastgoedinvesteerders en kopers van woningen vallen onder dit belastingschema. Indien u een woning koopt om huurinkomsten te genereren of u een tweede woning onder de Portugese zon wilt hebben om daar te overwinteren, maar u uw eigen adres in België of in Nederland aanhoudt, dan is dit het voor u bestemde transactiebelastingstarif:

De transactiebelasting IMT

Dit is de eigenlijke Portugese transactiebelasting. De koper is aansprakelijk voor de correcte betaling van deze overdrachtsbelasting voor vastgoed in Portugal. Om deze te berekenen kijkt u in onderstaande tabel naar de koopwaarde van uw woning in Portugal, vermenigvuldigd deze met het belastingpercentage, en trekt u de tariefkorting van het resultaat af.

  • tot: 101.917,00 - Belastingtarief: 1% en zonder korting
  • van: 101.917,00  tot: € 139.412,00 - Belastingtarief: 2% Korting: 1.019,17
  • van: 139.412,00  tot: 190.086,00 - Belastingtarief: 5% Korting: 5.201,53
  • van: 190.086,00 tot: 316.772,00 - Belastingtarief: 7% Korting: 9.003,25
  • van: 316.772,00 tot: 607.528,00 - Belastingtarief: 8% Korting: 12.170,97
  • van: 607.528,00 tot: 1.102.920,00 - Belastingtarief: 6% en zonder korting
  • meer dan: 1.102.920,00 - Belastingtarief 7,5% en zonder korting

Als u bijvoorbeeld een woning koopt met een koopwaarde van €500.000, en deze niet als uw hoofdadres gebruikt wordt, dan berekend u de Portugese transactiebelasting IMT als volgt:

  • Koopwaarde * belastingpercentage = X
  • X - Korting = IMT

Dus:

  • €500.000,00 x 8% = €40.000,00
  • €40.000,00 - 12.170,97 = 27 829,03 te betalen IMT

Transactiebelastingen bij het kopen van een woning als eerste adres en permanent verblijf*

Indien u vastgoed koopt in Portugal als resident en het doel van het vastgoed uw eigen permanent adres is en zo wordt ingeschreven, dan ligt de te betalen IMT iets lager. Zo als u aan onderstaande tarieven kunt zien, blijft het belastingtarief hetzelfde, maar ontvangt u hier wel meer korting op.

  • tot: 101.917,00 - Belastingtarief: 0%
  • van: 101.917,00 tot: 139.412,00 - Belastingtarief: 2% Korting: 2.038,34
  • van: 139.412,00 tot: 190.086,00 - Belastingtarief: 5% Korting: 6.220,70
  • van: 190.086,00 tot: 316.772,00 - Belastingtarief: 7% Korting: 10.022,42
  • van: 316.772,00 tot: 607.528,00 - Belastingtarief: 8% Korting: 13.190,14
  • van: 607.528,00 tot: 1.102.920,00 - Belastingtarief: 6% en zonder korting
  • meer dan: 1.102.920,00 - Belastingtarief 7,5% en zonder korting

Als u bijvoorbeeld een woning koopt met een koopwaarde van € 250.000, en deze als uw hoofdadres gebruikt wordt, dan berekend u de Portugese transactiebelasting IMT als volgt:

  • Koopwaarde * belastingpercentage = X
  • X - Korting = IMT

Dus:

  • €500.000,00 x 8% = €40.000,00
  • €40.000,00 - 13.190,14 = 26.809,86 te betalen IMT

Zoals u ziet zijn de transactie- of overdrachtsbelastingen bij het aankopen van een woning als permanent verblijfsadres ongeveer € 1.000 goedkoper dan voor de aankoop van een tweede woonst of woonst voor verhuur.  

* Let wel: alle bovenstaande tarieven gelden voor het Portugese vasteland. Voor de autonome gebieden zoals Madeira en de Azoren gelden er andere tarieven. Voor commercieel vastgoed, zoals een woning in een toeristisch resort, geldt een tarief van 6,5% zonder enige korting. Voor rustieke eigendommen zoals landbouwgrond geldt een tarief van 5%, zonder enige korting.

Vastgoed kopen in Portugal - andere bijkomende kosten

Zegelbelasting

Of u nu vastgoed in Portugal koopt als permanente verblijfsadres, als tweede huis onder de zon of als pure investering, in alle gevallen moet u de zegelbelasting betalen. De zegelbelasting ("Imposto de Selo") wordt door de koper op het moment van de overdracht samen met de Portugese transactiebelasting IMT betaald en bedraagt altijd 0,8% van de aankoopsom.

Hypotheek

U kunt bij de Portugese banken tegenwoordig vrij gemakkelijk een hypotheek aanvragen. Over het algemeen geven banken 60% en in sommige gevallen zelfs 70% van de door de bank getaxeerde waarde van de te kopen woning. De rest van de betaling moet u als eigenbijdrage zelf betalen. Indien u woonachtig en werkend bent in Portugal, kan er in vele gevallen ook tot 80 of zelfs 90% geleend worden. Ook komt u dan in aanmerking voor vaste rentevoeten op uw hypotheek. Als niet-resident bent u verplicht om voor een variabele rentevoet te kiezen. Deze rentevoet is goedkoper, maar houdt uiteraard ook meer risico's in.

Indien u een huis met een hypotheek koopt, is er een hypotheekbelasting van 0,8% op de waarde van de hypotheek te betalen. Ook de door de bank uitgevoerde taxatie van uw te kopen eigendom in Portugal moet u betalen. De kosten hiervoor liggen rond de € 1000.

Notaris

De taken van een notaris in Portugal zijn niet dezelfde dan die van een notaris in Nederland of België. In Portugal is de Notaris enkel tijdens de koopoverdracht aanwezig en legt vast wat er tussen de koper en verkoper is afgesproken. Ook geschiedt de betaling van de koopsom net als de betaling van alle transactiebelastingen onder toezicht van de notaris. De kosten hiervoor liggen gemiddeld rond de € 750.

Advocaat

Het is zeker niet verplicht om bij aankoop van vastgoed in Portugal een advocaat in dienst te nemen. Wel wordt dit over het algemeen aan buitenlanders, die vastgoed in Portugal kopen, aangeraden.

Zoals hierboven vermeld, heeft de notaris in Portugal andere taken dan de notaris in Nederland of België. Om te verifiëren of de eigenaar van het te verkopen pand ook daadwerkelijk de (enige) eigenaar is, het huis er precies zo uitziet als op de gemeente afgegeven plannen en het volledig vrij van hypotheken of andere lasten is, heeft u een advocaat nodig.

Een verder voordeel van een advocaat is dat u hem of haar en volmacht kunt geven voor de koopprocedure van uw huis onder de Portugese zon. Op deze manier moet u tijdens het koopproces, wat toch wel enkele maanden kan duren, niet steeds aanwezig zijn in Portugal of niet voor iedere handtekening naar Portugal over en weer vliegen.

Advocaten nemen doorgaans tussen de 1% en 1,5% van de koopprijs als honorarium.

Op zoek naar een woning in Portugal? Wij kunnen je helpen!